Corona en huur bedrijfsruimte; zaak dicht, maar wel volle huur betalen?

Van tijd tot tijd worden rechters geconfronteerd met maatschappelijke ontwikkelingen, die interessante nieuwe jurisprudentie oplevert. In het recente verleden hoeven wij maar te wijzen op de maatschappelijke discussie rond de slapende dienstverbanden. De Coronacrisis draagt aan dit fenomeen ook haar steentje bij. Een recent gewezen uitspraak is de moeite waard onder uw aandacht te brengen.

De effecten van de Corona maatregelen hebben tot veel discussie in het huurrecht geleid, vooral inzake de betalingsverplichting van de huurder. Betalingsonmacht als gevolg van onvoldoende inkomsten door de Corona beperkingen, levert geen overmacht op en blijft voor risico van de huurder. Dit is althans de tendens in de rechtspraak. Vele deskundigen stelden zich de vraag of de huurder een beroep toekomt op de gebrekenregeling (art. 7: 204 BW) en als gevolg daarvan niet gehouden zou kunnen worden de (gehele) huursom te voldoen. Immers, zo luidt de redenering, de huurder heeft door de lock-down niet het ongestoorde genot van het gehuurde. Over het algemeen vonden de deskundigen dat de Coronacrisis (meer precies: de Noodverordening COVID-19) niet leidt tot een “gebrek” van het gehuurde. Ergo: huurder is de volledige huursom verschuldigd; het feit dat hij geen omzet kan maken (of beduidend minder), komt in de gegeven omstandigheden voor zijn eigen risico. Want, wat kan de verhuurder hier nou aan doen?

Art. 7: 204 lid 2 BW luidt: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Art. 7: 206 lid 1 BW bepaalt dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, “tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

Is sprake van een gebrek, dan bepaalt art. 7: 207 lid 1 BW: “De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Tot slot bepaalt art. 7: 210 lid 1 BW: “Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.

Anders dan de deskundigen oordeelde de Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Nederland in een kort geding betreffende de huur van een café  (vonnis 27-5-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979);  in deze zaak stonden de verhuurder en Inbev (huurder) tegenover elkaar. Inbev had, ter tegemoetkoming aan haar onderhuurders (café-exploitanten, tevens afnemers van haar merken/producten), een plan bedacht zodat de pijn verdeeld zou worden… de café-exploitant, Inbev en de verhuurder zouden in dat plan, ieder 1/3 van de huursom dragen. Of de verhuurder maar genoegen wilde nemen met 66% van de maandelijkse huursom. Dat wilde de verhuurder niet, dus werd, bij gebreke van tijdige volledige betaling, een kort geding door verhuurder aanhangig gemaakt. Inbev verweerde zich door erop te wijzen dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling is te herleiden dat sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek vormt in de zin van art. 7: 204 BW, zodat een huurder op grond van art. 7: 207 BW in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (met terugwerkende kracht). Zo antwoordde de minister op een vraag van de commissie over het toepassingsbereik van art. 7: 210 BW: “De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van art. 7: 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.

Kortom: de Voorzieningenrechter achtte het verweer van Inbev in een eventuele bodemprocedure niet bij voorbaat kansloos (en vond het voorstel tot lastenverdeling op basis van ieder 1/3, niet al direct onredelijk), zodat de vordering van verhuurder op betaling van 100% van huursom werd afgewezen.

De Voorzieningenrechter komt om die reden niet (meer) toe aan het subsidiaire verweer van Inbev, dat huurder een beroep toekomt op “onvoorziene omstandigheden” (art. 6: 258 BW; in de rechtspraak met grote terughoudendheid toegepast) en om die reden niet gehouden kan worden om 100% van de huursom te voldoen. Toch kan de Voorzieningenrechter niet nalaten hierover op te merken “(..) Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorzienbare omstandigheid in de zin van art. 6: 258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen hebben gehad en niet in hun overeenkomst  zullen hebben verdisconteerd.

Deze overweging ten overvloede is des te relevanter, omdat deskundigen behalve de vraag of de gebrekenregeling van toepassing is in deze Coronacrisis, zich ook de vraag hebben gesteld, indien geen gebrekenregeling, kan huurder dan een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Voilá het (voorlopige) oordeel van de Voorzieningenrechter.

Nu is niet iedere uitspraak “waar”, er staat hoger beroep tegen open en de kans is aanwezig dat meerdere (dus ook afwijkende) meningen onder rechters bestaan. Ondertussen is het vonnis wel iets om aan vast te houden, als u tenminste huurder bent. Maar wij hebben het gevoel dat het laatste woord hierover niet gezegd is.

Ter overweging nog dit:

  1. Expliciet werd in dit vonnis overwogen dat de het gehuurde uitsluitend bestemd mocht worden als cafébedrijf (een dergelijke bestemmingsbepaling is in de praktijk gebruikelijk); zou de uitkomst een andere zijn geweest indien het gehuurde ook als (bijvoorbeeld) boekhandel mocht worden gebruikt; de boekwinkel hoefde niet verplicht dicht;
  2. Huurprijsvermindering wegens een gebrek (art. 7: 207 BW) kan rechtsgeldig worden uitgesloten; zou dat zijn gebeurd, dan sneuvelt de huurvordering van verhuurder niet vanwege de gebrekenregeling; voor verhuurders is dit een punt waarop in de toekomst op gelet zal gaan worden; dit laat de discussie over “onvoorziene omstandigheden” overigens onverlet.

 

Spring Advocaten 5 juni 2020